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房企迎资金链大考 海外融资创历史新高

2020-06-29 05:43

境内房企融资总量在增加,资金价格下行已沦为趋势。这种情况下,企业开始在海外找寻融资机会,虽然美元资金价格也在下行。参照中国报告网公布的《2017-2022年中国融资租赁产业发展态势及投资商机研究报告》境内融资可玩性增大,房企正在抢夺海外融资窗口期。中原地产研究中心数据表明:7月单月,房企海外融资合计超过32.8亿美元,房企年内总计海外融资额度超过255.7亿美元。比起2016年同期的82.7亿元下跌了209%。房企海外融资额度建构了历史同期境外融资最低纪录。从发售规模看,恒大(03333.HK)名列首位。恒大6月22日公告表明,发售38亿美元债券,再加契约互相交换债券28.24亿美元,合计发债66.24亿美元;其次是佳兆业(01638.HK),超过35亿美元。此外,中国海外发展、龙湖、碧桂园、绿地也都发售了5亿-10亿美元平均的境外债。加快海外融资在海外发债程序修改、政策希望外汇流向的大背景下,中资企业发售美元债于是以步入窗口期。数据表明,2017年上半年,中资企业共计发售142只美元债,总发售规模1020亿美元,较2016年同期大幅度快速增长。

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其中,房企发售美元债尤为大力。法国外贸银行(Natixis)近期报告预测,今年中国离岸美元债发行量持续增长,总金额或将多达去年两倍。房地产发售美元债规模较小,占到总发售规模的39%。中原地产统计资料,房企1月发售海外融资总计9笔,2月3笔,3月11笔,4月4笔,5月6笔,6月11笔,7月9笔。其中,一些房企发售新的票据为旧债融资。以恒大为事例,其将现有多笔1-3年届满的优先票据,互相交换成4年、6年、8年期优先票据,金额28.24亿美元,并额外发售4年、6年、8年期合计38亿美元优先票据。换言之,本次发债总额约66.24亿美元,其中8年期优先票据占比超强七成。为何中资企业自2017年引发美元债发售潮?民生证券研究报告分析,跨境资本格局演进更加多各不相同政策预期。美元发债激增的首要原因来自政策层面的推展——2017年,“资本管制+增大吸引外资+希望境内机构海外资本转往”组合拳施展,修改海外发债程序,政策层面希望外汇流向。同时也有业内专家补足,从发售趋势看,当前美国十年期国债届满收益率依旧正处于2014年以来的低点,对发债企业来说,正处于较好的发售窗口期。同时,考虑到境外发售美元债具备发售条件便捷、发售容许低等优势,美元债正在逐步沦为国内企业融资的最重要渠道。从房企层面看,中原地产分析师张大伟指出,房企海外融资步伐之后减缓,经常出现这一趋势的主要原因是境内融资可玩性增大。境内房企融资总量在增加,资金价格下行已沦为趋势。这种情况下,企业开始在海外找寻融资机会,虽然美元资金价格也在下行。张大伟指出,美元走强后热钱将流入中国市场,变换内地债券市场融资难,不会激化房地产企业“钱荒”窘境。而房企为补足现金流,仍然不会希望在海外融资,预计2017年房企海外融资或之后刷新纪录。房企迎接资金链考试成绩不过,易居研究总监贤迈进指出,海外融资的最差时机也在渐渐消失,一个最重要的因素是,全球利率经常出现下降态势,特别是在是美元加息后更是如此。所以放宽的信贷政策环境,有一点此类企业注目。

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先前对于此类融资来说,或有救急含义,如国内大规模拿高价地后,必须海外融资填补短期资金不足,但债务压力也是较小开销。贤迈进回应,近期海外发债动作,或与部分房企持续拿地后资金压力减小有关,这是一个救急方式,从侧面也解释,很多房企的发债资信不俗,融资仍然还有机会。CRIC公布的6月房企月报表明,目前房企融资前景仍不容乐观。6月,若除去恒大引进战转和新的放票据,企业追加融资额依然受限。日前,央行发布的5月金融数据统计资料报告表明,M2增长速度几十年来首次落至个位9.6%,因此资金面依然趋紧,而房地产又被政策重点“照料”,未来融资环境提高可能性并不大,再行再加目前债市波动,对房企短期融资也导致一定压力,胁迫房企海外发债,而房企海外评级广泛较低,因此融资成本也不会下降,房企再行要获得低廉的钱,已是难上加难。中原地产研究中心统计数据表明:2017年以来,房企融资数据之后下滑,合计还包括私募债、公司债、中期票据等(不还包括股权融资)的境内融资仅有为2238.97亿,2016年前7月同期发售融资额度高达7923.7亿,同比增加71.7%。2017年7月单月房企融资金额467亿,而2016年7月同期为1187.8亿,月度同比跌幅61%。不仅如此,从资金价格看,2017年来发售的债券利率皆在5%-6%以上,6月,多宗融资的资金成本已相似或多达7%。整体看,所有房企的融资成本比起2016年平均4%,皆有显著下行。目前很多融资的年化收益率在5.5%以上。张大伟指出,从资金成本看,反对2016年房地产市场愈演愈烈的主要原因是房企的各种渠道较低价格资金,债券是价格低于的资金来源,2017年上半年房企发债可玩性增大,资金压力也显著增大。他指出,海外融资可玩性不会更加大。国泰君安证券数据表明,从2016 年4季度起,房企公司债发售急遽放宽,2017年以来没一家A股上市房企发公司债。从 2017下半年开始,房地产公司债回售和届满量逐步上升,债务压力增大。2017下半年,房企债券回售届满在1000亿左右,但2018-2019年回售届满相似5000亿,部分保守扩展的中小房企,面对越来越大的债务风险和资金链压力。境内房企融资总量在增加,资金价格下行已沦为趋势。这种情况下,企业开始在海外找寻融资机会,虽然美元资金价格也在下行。